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干货原创 | 房企所缴都会基础设施配套费增值税涉税问题辨析

2021-09-22 00:43 阅读次数:

本文摘要:房地产行业税种多、税负重、涉税庞大水平高,相关税务条款涉及的税企争议事项颇多,从而对房地产开发企业谋划质量发生一定水平影响。本文特针对房地产开发企业所缴都会基础设施配套费增值税涉税问题举行辨析。

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房地产行业税种多、税负重、涉税庞大水平高,相关税务条款涉及的税企争议事项颇多,从而对房地产开发企业谋划质量发生一定水平影响。本文特针对房地产开发企业所缴都会基础设施配套费增值税涉税问题举行辨析。

现在,大部门房地产开发企业将所缴都会基础设施配套费连同招拍挂环节缴纳的土地出让金,凭据财税[2004]134号文件“以竞价方式出让的,其契税计税价钱,一般应确定为竞价的成交价钱,土地出让金、市政建设配套费以及种种赔偿用度应包罗在内”之划定,统一纳入土地价款作为契税的计征依据缴纳了契税。据此,推及至增值税计税方式,凭据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行措施》(国家税务总局通告2016年第18号)划定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,根据取得的全部价款和价外用度,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额盘算销售额,那么所缴都会基础设施配套费是否应纳入土地价款举行扣除? 该事项论证之前,首先明确一个基本观点,“都会基础设施配套费”与“市政建设配套费”的界说和领域。

凭据《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部门收费项目的通知》(计价钱[2001]585号),省财政、价钱主管部门对各种专项配套费举行整顿,将其统一合并为都会基础设施配套费,取消与都会基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、门路以及其他种种名目的专项配套费。因此,财税[2004]134号等税收文件中列示的“市政建设配套费”实质为“都会基础设施配套费”。

其次,该事项的关键要素是“土地价款”,即都会基础设施配套费是否应纳入土地价款规模为论证的焦点问题,如果纳入土地价款规模,则都会基础设施配套费增值税涉税问题便顺理成章、迎刃而解,即在盘算缴纳增值税时,都会基础设施配套费应纳入已售房地产项目对应的土地价款,差额盘算销售额,然后据此盘算增值税销项税。凭据相关文件划定,对于“土地价款”举证如下: 一、社会经济方面。

《2019年政府收支分类科目》明确列示为“1030148 国有土地使用权出让收入”、“1030156 都会基础设施配套费”,作为两个并行的预算收入科目,附属于“10301 政府性基金收入”同一科目下。二、契税方面。

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国家税务总局对财税[2004]134号契税通知的解读为:房地产开发企业通过“招、拍、挂”法式取得的开发用地一般应为净地,出让土地成交总价款应包罗政府相关部门所有应收的用度,即既应包罗领土部门收取的用度,也应包罗都会计划部门和建设羁系部门收取的用度。如土地出让金、土地赔偿费、安置津贴费、地上附着物和青苗赔偿费、拆迁赔偿费和市政建设配套费等都应该作为契税计税依据。三、增值税方面。

《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)划定:《营业税改征增值税试点有关事项的划定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”,包罗土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁赔偿用度、土地前期开发用度和土地出让收益等;四、企业所得税方面。《房地产开发谋划业务企业所得税处置惩罚措施》(国税发[2009]31号)划定:土地征用费及拆迁赔偿费。

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指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项用度,主要包罗土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变换用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁赔偿支出、安置及动迁支出、回迁房制作支出、农作物赔偿费、危房赔偿费等。综合上述一系列划定,税收执法法例与《2019年政府收支分类科目》对土地价款的定性显着差别,土地价款在增值税、契税等法例中的认定也没统一。既然以税为中心,土地价款相关观点暂不思量与其他学科的异同,而将其定格在税法之内举行考量,笔者认为,税法中土地价款的属性举行了延伸,应该是一个广义的观点,是土地整理历程中涉及的前期开发用度、土地征用及拆迁赔偿费、土地出让收益等的整体领域,在一定水平上都会基础设施配套也包罗在内,若以此为基准,相关税种所发生的计税关系也应该统一。

在此基础上,对于房地产开发企业所缴都会基础设施配套费增值税涉税问题,可分以下两种情形界定: 第一种情形,地方文件明确将都会基础设施配套费纳入了土地出让价款,作为土地价款的组成部门,该种情况完全切合国家税务总局2016年18号通告关于土地价款扣除的划定,没有异议。如天津市明确将都会基础设施配套费纳入了土地前期用度,《天津市人民政府办公厅关于都会基础设施配套收费与建设体制革新的事情意见》指出:土地整理单元严格根据土地储蓄计划,在地块出让或划拨前同步完成相关市政配套设施用地的收储和整理;由土地整理单元根据各专项计划及工程建设尺度对市政配套基础设施的建设方案举行深化,体例工程预算,按成本审核法式审定后纳入整理成本,并按建设法式组织建设。

电力、通讯、供热管线及设施由专业管线单元自行投资、同步实施。第二种情形现在普遍存在,即房地产开发企业通过招拍挂法式取得开发用地后,又在报规报建环节缴纳了都会基础设施配套费,该用度与出让环节缴纳的土地出让金作为土地价款作为契税的计征依据缴纳契税。笔者认为该种情形的基础条件是对都会基础设施配套费归属于土地价款给予认定,既然如此,与此相关的增值税与契税计税关系也应因果相承、依据统一。

都会基础设施配套费纳入土地价款作为契税的计征依据,增值税相关的尺度和尺度也应一致,否则税负两头失衡于理不通;反之则否则。再者,房地产开发企业缴纳都会基础设施配套费时取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据,切合税法相关票据要求,理应将都会基础设施配套费应纳入已售房地产项目对应的土地价款差额盘算销售额,然后据此盘算销项税额。该行为若能客观实现,将给企业带来一定的节税效益,如:某房地产开发企业为一般纳税人,所开发项目修建面积20万平方米,都会基础设施配套费单价400元/平方米,该项目应缴纳都会基础设施配套费8000万元,在项目完全销售的情况下,盘算增值税销项税额时可抵减销售额8000万元,全周期汇总后可实现节税8000/1.09*0.09=660.55万元。

以上为笔者提炼政策要点后做出的一个倾向性的论断,鉴于税法对此尚无直接明确的文字条款,详细践行时会存有一定障碍,因此亟待财税顶层部门针对相关法例进一步明确。特别是在深化“放管服”革新配景下,在减免税等努力财政政策推进历程中,进一步健全各税种之间基本观点与计税依据的兼容性,树立明确合理的计税导向,为税企营造和谐的生长空间,从而提高财税政策在实体经济生长中的协同效应。


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